Xét về bản chất pháp lý, hoạt động mua bán tài sản qua đấu giá tài sản cũng chính là một giao dịch dân sự, giao dịch này dựa trên sự thoả thuận, thống nhất ý chí bởi các bên tham gia, vì vậy giao dịch này tồn tại dưới dạng hợp đồng. Vì thế mà AD quyết định đăng tải tình huống với đề tài: “Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên đã từ chối yêu cầu công chứng. Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý của công chứng viên trong tình huống này hay không? Anh (chị) hãy xây dựng quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá”.
Phần mở đầu Tình huống: Tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu trao đổi, mua bán của con người, nhiều hình thức mua bán tài sản đã được ra đời bên cạnh hình thức trao đổi trực tiếp truyền thống, trong đó có hình thức bán đấu giá tài sản. Là một trong những hoạt động dịch vụ thuộc nền kinh tế thị trường, đấu giá tài sản có vai trò thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thông qua việc đa dạng hoá các hình thức trao đổi, lưu thông, mua bán hàng hoá.
Xét về bản chất pháp lý, hoạt động mua bán tài sản qua đấu giá tài sản cũng chính là một giao dịch dân sự, giao dịch này dựa trên sự thoả thuận, thống nhất ý chí bởi các bên tham gia, vì vậy giao dịch này tồn tại dưới dạng hợp đồng. Về hình thức hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định rằng “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự” . Như vậy, có thể hiểu đối với những loại hợp đồng mua bán theo pháp luật dân sự yêu cầu cần phải công chứng, việc mua bán tài sản đấu giá đối với cùng loại tài sản cũng cần đáp ứng yêu cầu về công chứng nêu trên. Với vai trò là một biện pháp bảo đảm về mặt hình thức, nội dung cho các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng, hoạt động công chứng cần phải đảm bảo thực hiện theo những quy định nhất định về pháp luật chung và cả pháp luật chuyên ngành về công chứng và tài sản mua bán của hợp đồng.
Khái quát về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận
Khái niệm đấu giá tài sản
Tại hệ thống pháp luật Việt Nam, hoạt động bán đấu giá tài sản được quy định tại những điều luật cụ thể thuộc các văn bản pháp luật khác nhau, như:
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 461 như sau:
“Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản”.
Tại khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 định nghĩa về đấu giá tài sản:
“Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật Đấu giá tài sản này”.
Ngoài ra, Luật Thương mại 2005 cũng đưa ra định nghĩa về đấu giá đối với một tài sản thuộc đặc trưng riêng của hoạt động thương mại là hàng hoá tại khoản 1 Điều 185 như sau:
“Đấu giá hàng hoá là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất”.
Có thể thấy, tại mỗi văn bản pháp luật, đấu giá tài sản lại được đề cập đến ở những khía cạnh riêng biệt. Tuy nhiên, xét về bản chất đấu giá tài sản nhìn chung là một hình thức bán công khai một tài sản, theo đó có nhiều người muốn tham gia trả giá, theo trình tự thủ tục nhất định, tài sản đưa ra đấu giá được bán cho người chấp nhận mua ở mức giá cao nhất.
Theo đó, cũng cần hiểu tài sản đấu giá được đề cập đến ở đây là “tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật” . Cụ thể, tài sản được phép giao dịch theo quy định tại Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015 đó là: “(i) Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; (ii) Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
XEM THÊM ⇒ Dịch vụ viết thuê Tiểu luận
Nguyên tắc bán đấu giá và đối với Tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận
Nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hoạt động đấu giá tài sản giữa các chủ thể được diễn ra trong sự thống nhất quản lý nhà nước, tuân thủ theo quy định của pháp luật và đạt được kết quả là mục tiêu hình thành của nó, hoạt động bán đấu giá tài sản phải tuân thủ theo một số nguyên tắc cụ thể như sau:
Một là tuân thủ quy định của pháp luật.
Như đã đề cập ở trên, để đảm bảo hiệu quả, chất lượng, ý nghĩa của việc đấu giá tài sản, hoạt động này cần được thực hiện trong khuôn khổ của hệ thống pháp luật. Xét về bản chất, đấu giá tài sản chính là giao dịch mua bán tài sản nói chung theo quy định của pháp luật dân sự, nhưng lại được thực hiện thông qua một hình thức riêng biệt đó là hoạt động đấu giá. Do vậy, việc tuân thủ quy định pháp luật không chỉ gói gọn đối với Luật Đấu giá tài sản mà cần phải phù hợp với các quy định chung về hoạt động mua bán tài sản tại pháp luật dân sự và với quy định chuyên ngành khác về loại tài sản tham gia đấu giá.
Hai là đảm bảo tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan.
Trong những nguyên tắc này, cần đặc biệt chú ý đến hai nguyên tắc chung và bao quát nhất đó là công khai và trung thực. Đối với nguyên tắc công khai, hoạt động đấu giá tài sản yêu cầu tất cả các thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá cần được công khai ngay từ thời điểm ra thông báo bán đấu giá tài sản và liên quan đến những thông tin: chủ sở hữu tài sản, người/tổ chức có tài sản bán đấu giá; giá khởi điểm, thời gian, địa điểm đấu giá tài sản; đặc điểm, tình trạng, số lượng, chất lượng tài sản đấu giá. Mặt khác, nguyên tắc trung thực lại yêu cầu tất cả các thông tin liên quan đến cuộc bán đấu giá đều cần phải khách quan, chính xác, không sai lệch. Nguyên tắc trung thực giúp các chủ thể tham gia hoạt động đấu giá được minh bạch, công bằng, khách quan, mọi người đều có quyền trả giá, được quyền biết thông tin liên quan đến hoạt động đấu giá như nhau.
Ba là nguyên tắc bảo đảm quyền, lợi ích của các bên.
Nguyên tắc này được thể hiện ở việc các bên tham gia hoạt động đấu giá được thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của mình và đồng thời có quyền yêu cầu các bên liên quan thực hiện đúng nội dung công việc như đã công khai, thông báo.
Cuối cùng là nguyên tắc cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện.
Nguyên tắc này được hiểu là việc tổ chức hoạt động đấu giá phải do người có chuyên môn, kiến thức và kỹ năng nhất định điều hành thực hiện, qua đó nhằm đảm bảo hoạt động đấu giá tài sản được diễn ra đúng với quy định của pháp luật và tuân thủ theo những nguyên tắc còn lại đã được phân tích nêu trên. Chủ thể đó có thể là đấu giá viên (cá nhân đã được đào tạo và huấn luyện qua khoá học chuyên môn) hoặc Hội đồng đấu giá tài sản.
XEM THÊM ⇒ Trọn bộ bài mẫu Tiểu luận hay
Khái quát về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được các bên ký kết căn cứ trên kết quả đấu giá tài sản. Theo đó, “hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài ản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” . Như đã phân tích ở mục 1.1 hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thuộc giao dịch dân sự dưới dạng hợp đồng nói chung theo quy định của pháp luật dân sự, vì vậy hợp đồng này phải được thực hiện và đáp ứng theo quy định của pháp luật về dân sự.
Cụ thể, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải thoả mãn đặc tính cơ bản của hợp đồng nói chung là:
(i) thể hiện sự thoả thuận của các bên tham gia hợp đồng; và
(ii) nội dung thoả thuận là xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng (ở đây là xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến hoạt động mua bán tài sản).
Bên cạnh đó, hợp đồng cũng phải thoả mãn những điều kiện có hiệu lực đối với giao dịch dân sự nói chung cả về hình thức và nội dung theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong đó, đối với điều kiện về hình thức được quy định như sau: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Như vậy, đối với điều kiện về hình thức, Bộ luật Dân sự chỉ quy định khái quát và chung nhất bởi đây không phải điều kiện bắt buộc đối với tất cả các loại hợp đồng. Theo đó, đối với từng hợp đồng liên quan đến chuyên ngành nhất định sẽ có những yêu cầu riêng được quy định tại pháp luật chuyên ngành tương ứng. Khi đó, quy định đấy sẽ trở thành điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Ví dụ đối với trường hợp mua bán bất động sản, khoản 2 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“[…] Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.
Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp này trở thành điều kiện có hiệu lực về hình thức đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ thể được quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Hay nói cách khác, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đối với tài sản là nhà, công trình xây dựng cũng phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực về hình thức là công chứng hoặc chứng thực.
Khái quát về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá – Tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 định nghĩa “công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Như vậy, có thể hiểu việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là công việc được thực hiện bởi công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng. Theo đó, công chứng viên này có trách nhiệm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bằng văn bản.
Theo đó, sau khi được công chứng, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được công chứng sẽ có giá trị pháp lý nhất định, cụ thể:
(i) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được công chứng viên chứng nhận sẽ “có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
(ii) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sẽ “phát sinh hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.
(iii) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá “có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu”. Các căn cứ và trường hợp tuyên bố vô hiệu dựa theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Việc công chứng hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng cần phải được thực hiện theo thủ tục nhất định được quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, trong đó phải đảm bảo hồ sơ yêu cầu đáp ứng đầy đủ theo quy định của pháp luật. Đặc biệt đối với tài sản là bất động sản thì cần chú ý phải nộp cả “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng trong trường hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó” .
Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở của công chứng viên
Hoạt động công chứng hợp đồng nói chung và công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng cần phải thực hiện theo thủ tục nhất định được quy định tại Luật Công chứng năm 2014, trong đó có quy định rõ về hồ sơ yêu cầu công chứng phải đảm bảo đầy đủ các tài liệu như sau:
“a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.” .
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định điều kiện để tham gia giao dịch (mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn) đối với nhà ở phải đảm bảo “có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên đối với một số trường hợp thì giấy chứng nhận lại không phải điều kiện bắt buộc, đó là:
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.” .
Như vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở, bản sao giấy chứng nhận là một trong những giấy tờ bắt buộc bởi lẽ pháp luật chuyên ngành là Luật Nhà ở yêu cầu phải đáp ứng. Tuy nhiên đối với trường hợp như “mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” thì giấy chứng nhận lại không phải bắt buộc cung cấp trong hồ sơ.
Trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng đối với tài sản là nhà, nếu phát hiện đối tượng của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên có nghĩa vụ phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Hay nói cách khác trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở mà thuộc trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận, nếu hồ sơ không cung cấp đủ hoặc không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên có nghĩa vụ phải chỉ rõ phần còn thiếu, không phù hợp để người yêu cầu công chứng sửa chữa. Trường hợp đã chỉ rõ mà người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng. Khi từ chối, công chứng viên phải giải thích rõ lý do cho người yêu cầu công chứng. Đây cũng là một trong số nghĩa vụ của công chứng viên được quy định tại Điều 17 Luật Công chứng năm 2014.
XEM THÊM ⇒ Mẫu Tiểu luận môn Luật lao động
Ý kiến đối với cách xử lý của công chứng viên trong tình huống của đề tài Tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận
Xét tình huống được đưa ra tại đề tài: “Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên đã từ chối yêu cầu công chứng.”
Trong tình huống này, căn cứ theo những phân tích về việc thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở của công chứng viên tại mục 1.5 nêu trên, bản thân em chưa thực sự đồng tình hoàn toàn với cách xử lý của công chứng viên này. Hay nói cách khác, cách xử lý của công chứng viên này chưa hoàn toàn chính xác và phù hợp theo quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:
Trước hết, cần phải làm rõ căn nhà được đem bán đấu giá ở đây là tài sản hiện có hay tài sản hình thành trong tương lai. Trường hợp đây là tài sản hình thành trong tương lai, nghĩa là theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải có giấy chứng nhận. Như vậy việc công chứng viên cho rằng tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá là chưa chính xác theo quy định của pháp luật, vì thế không thể xem đây là căn cứ để từ chối yêu cầu công chứng của khách hàng.
Mặt khác, ngay cả trong trường hợp tài sản là căn nhà hiện có, tức khách hàng cần phải cung cấp giấy chứng nhậnn tại Hồ sơ yêu cầu công chứng thì việc công chứng viên ngay lập tức từ chối yêu cầu công chứng của khách hàng cũng chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Thay vào đó, đầu tiên công chứng viên có nghĩa vụ phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng biết phần tài liệu, hồ sơ còn thiếu là giấy chứng nhận để người yêu cầu công chứng biết và bổ sung. Chỉ khi người yêu cầu công chứng không cung cấp được giấy chứng nhận sau khi đã được chỉ rõ thì công chứng viên mới được quyền từ chối yêu cầu công chứng. Thêm vào đó, khi từ chối yêu cầu công chứng, công chứng viên cũng cần phải giải thích rõ lý do từ chối để người yêu cầu công chứng hiểu rõ.
Như vậy, hiểu chung lại, khi tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trong quá trình nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận, công chứng viên cần tìm hiểu rõ loại căn nhà có phải tài sản yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận hay không. Trường hợp có, công chứng viên cần chỉ rõ và yêu cầu người yêu cầu công chứng bổ sung tài liệu. Nếu người yêu cầu công chứng không cung cấp được đầy đủ tài liệu, công chứng viên có thể từ chối tiếp nhận yêu cầu công chứng đồng thời giải thích rõ lý do cho người yêu cầu công chứng nắm được.
Xây dựng quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Để đảm bảo việc yêu cầu công chứng hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng tránh được những vi phạm, lỗi không đáng có, đồng thời giúp hoạt động công chứng được diễn ra nhanh gọn, rõ ràng hơn, các Văn phòng Công chứng/Phòng Công chứng nên xây dựng cho mình một bộ quy trình thực hiện căn cứ trên quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn khác có liên quan. Trong phạm vi bài báo cáo này, em đã xây dựng và đưa ra một quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cơ bản dựa trên Quy trình số 41 về Công chứng hợp đồng mua bán tài ản bán đấu giá được ban hành kèm Quyết định số 5222/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2019 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể quy trình này bao gồm 6 bước liệt kê chi tiết các nội dung thực hiện trong hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu công chứng (cá nhân hoặc tổ chức) nộp hồ sơ yêu cầu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá tại Phòng Công chứng/Văn phòng Công chứng, bao gồm các tài liệu:
• 01 Bản chính Phiếu yêu cầu công chứng.
• 01 Bản sao giấy tờ tuỳ thân của các bên thân gia giao dịch (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam/Hộ chiếu).
• 01 Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• 01 Bản sao Giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có:
Giấy tờ chứng minh về tình trạng tài sản chung hoặc tài sản riêng (đối với trường hợp bên bán là cá nhân).
Giấy tờ về thẩm quyền đại diện:
(i) Trường hợp giao dịch của người chưa thành niên;
(ii) Trường hợp đại diện theo uỷ quyền;
(iii) Trường hợp mất hoặc hạn chế năng lực hành vi.
Giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch.
Giấy tờ chứng minh năng lực hành vi của các chủ thể tham gia giao dịch (trường hợp nghi ngờ về năng lực hành vi của bên chủ thể tham gia).
Giấy tờ tuỳ thân của người làm chứng/người phiên dịch trong trường hợp cần phải có người làm chứng/người phiên dịch.
Giấy tờ khác có liên quan đến văn bản yêu cầu chứng nhận à pháp luật quy định phải có.
Đối với trường hợp hợp đồng được người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn: kèm theo Dự thảo Hợp đồng ngoài thành phần nêu trên.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
– Bộ phận tiếp nhận hồ sơ hoặc công chứng viên thực hiện việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ yêu cầu công chứng.
• Nếu tiếp nhận thông qua bộ phận tiếp nhận hồ sơ: bộ phận tiếp nhận chuyển hồ sơ cho Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng;
• Nếu Công chứng viên trực tiếp nhận thì công chứng viên trực tiếp thực hiện kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng.
– Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật: công chứng viên tiếp nhận và ghi vào sổ công chứng.
– Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ: công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
– Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết: công chứng viên từ chối tiếp nhận giải quyết hồ sơ.
Bước 3: Tham dự và chứng kiến phiên đấu giá
Công chứng viên tham dự, chứng kiến phiên đấu giá theo lịch tổ chức phiên đấu giá.
Bước 4: Ký chứng nhận
– Sau khi có kết quả đấu giá, công chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, cùng ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng cho họ nghe.
• Trường hợp pháp luật quy định phải có người làm chứng hoặc trường hợp pháp luật không quy định nhưng người yêu cầu công chứng không đọc/nghe/ký/điểm chỉ được thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng mời người làm chứng; nếu không mời được thì người làm chứng do công chứng viên chỉ định.
• Trường hợp người yêu cầu công chứng là người nước ngoài đồng thời không thông thạo Tiếng Việt thì phải có người phiên dịch. Theo đó, công chứng viên cần phổ biến rõ cho người phiên dịch biết về việc phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nội dung phiên dịch của mình.
– Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ theo quy định để đối chiếu.
– Khi xong việc đối chiếu và đáp ứng yêu cầu, công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và chuyển bộ phận thu phí.
Bước 5: Trả kết quả
– Kết quả là văn bản công chứng.
– Sau khi hoàn tất việc thu khí, thù lao công chứng và chi phí khác theo quy định của pháp luật, văn bản công chứng được đóng dấu và hoàn trả lại cho người yêu cầu công chứng.
Bước 6: Lưu hồ sơ
– Sau khi kết thúc giao dịch, công chứng viên tiến hành lưu trữ và bảo quản hồ sơ. Việc lưu trữ hồ sơ phải tuân theo quy định tại Điều 63, Điều 64 Luật Công chứng năm 2014 và các quy định của pháp luật về lưu trữ.
– Các hồ sơ cần lưu bao gồm:
• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Bản chính văn bản công chứng;
• Bản sao các giấy tờ mà người yêu cầu công chứng đã nộp;
• Các giấy tờ xác minh, giám định;
• Các giấy tờ liên quan khác.
Thực tiễn và nguyên nhân của tình huống Tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận
Hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đang ngày càng trở nên phổ biến và được các chủ thể tham gia đấu giá tài sản chú trọng thực hiện. Theo đó, điều này vừa tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của hoạt động đấu giá tài sản tạo ra những kết quả đáng khích lệ, đồng thời còn góp phần nâng cao, khẳng định giá trị, nhiệm vụ và vai trò của việc công chứng nói chung và công chứng hợp đồng đấu giá tài sản nói riêng. Theo đó, cùng với sự ghi nhận giá trị của công chứng trong hoạt động đấu giá tài sản còn góp phần định hướng và tạo tiền đề quan trọng để hoạt động đấu giá tài sản diễn ra trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật.
Mặc dù vậy, xét trên thực tế, cần nhìn nhận vẫn còn một số điểm hạn chế, là vướng mắc, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật và nghiên cứu pháp luật liên quan đến công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, cụ thể như sau:
Thứ nhất, vẫn tồn tại trường hợp công chứng viên tiếp nhận hoặc từ chối tiếp nhận yêu cầu công chứng không phù hợp với quy định của pháp luật. Có thể xét tình huống thuộc đề tài này như một ví dụ, theo đó một số trường hợp công chứng viên chưa kiểm tra kỹ hồ sơ yêu cầu công chứng đã tiếp nhận triển khai hay có những trường hợp thực tế vẫn thoả mãn điều kiện tiếp nhận nhưng do công chứng viên không bao quát được hết nọi dung vấn đề xoay quanh nên đã từ chối. Điều này không những làm ảnh hưởng đến người có yêu cầu công chứng mà còn có thể hạ thấp hình ảnh của công chứng viên với kỹ năng không đạt yêu cầu.
Thực tiễn xuất phát phần lớn từ công tác đào tạo, học tập và nghiên cứu để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của công chứng viên vẫn còn những lỗ hổng hay một số công chứng viên chưa thực sự nghiêm túc, chú tâm với nghề, chưa chú trọng việc nghiên cứu để nâng cao kỹ năng chuyên môn.
Thứ hai, vướng mắc trong quy định pháp luật về xác định điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng được giao kết “có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 lại quy định “Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Tuy nhiên, ở mặt khác Luật Công chứng năm 2014 lại quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Có thể thấy, dựa theo quy định tại 3 nguồn luật nêu trên, xuất hiện một khoản trống về hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản đầu giá, chính là khoảng thời gian từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá đến ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng và Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Trường hợp phát sinh những sự kiện liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thì sẽ dẫn tới những khó khăn, vướng mắc nhất định.
Thứ ba, vướng mắc liên quan đến trình tự thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản. Theo đó, tại văn bản pháp luật trước đây (Thông tư 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản) quy định rõ: “Đối với Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản, thì Hợp đồng đó phải được cơ quan công chứng nơi có bất động sản chứng nhận. Việc công chứng Hợp đồng được thực hiện như sau: Công chứng viên được mời tham dự cuộc bán đấu giá. Lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời điểm giao kết Hợp đồng, địa điểm công chứng, năng lực hành vi dân sự, chữ ký của đấu giá viên và người mua được tài sản bán đấu giá, nội dung thoả thuận của các bên.” . Tuy nhiên đến những văn bản pháp luật hiện nay (Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành) không có bất kỳ quy định nào đề cập hay nói rõ về thời điểm tham gia của công chứng viên. Vì vậy, điều này đã tạo ra nhiều quan điểm và cách hiểu khác nhau về thời điểm tham gia của công chứng viên trong cuộc đấu giá và thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản.
Quan điểm thứ nhất cho rằng thời điểm tham gia của công chứng viên là từ khi các bên xác lập hợp đồng mua bán tài ản đấu giá và đề nghị công chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng. Công chứng viên chỉ chịu trách nhiệm công chứng hợp đồng dựa trên biên bản đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá do người mua tài ẩn đấu giá và tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp lập cùng các hồ sơ liên quan, không cần thiết phải tham gia cuộc đấu giá. Tuy nhiên quan điểm thứ hai lại cho rằng, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là loại hợp đồng mua bán được thự hiện theo một trình tự, thủ tục đặc biệt, theo đó thoả thuận về giá mua bán được xác lập ngay tại cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016, việc mua bán này yêu cầu phải đảm bảo nguyên tắc độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, vì vậy sự tham gia của công chứng viên là hoàn toàn cần thiết. Theo đó, công chứng viên tham gia với vai trò kiểm chứng việc bán đấu giá đó có đúng với nguyên tắc này hay không, và lấy đó làm căn cứ, cơ sở để công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
XEM THÊM ⇒ Trọn bộ mẫu bài Xử lý tình huống
Giải pháp, kiến nghị – đề xuất đối với tình huống Tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận
Những hạn chế, vướng mắc còn tồn tại nêu trên về lâu dài sẽ gây ra nhiều khó khăn khi áp dụng pháp luật cho công chứng viên trong hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đồng thời làm giảm chất lượng nghề nghiệp công chứng viên nói chung. Theo đó, có thể cân nhắc và xem xét một số giải pháp, kiến nghị – đề xuất để gỡ bỏ những hạn chế và vướng mắc được đưa ra như sau:
Thứ nhất, cần phải tăng cường công tác bồi dưỡng, đào tạo kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật, nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn của hoạt động công chứng. Đồng thời, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần lên kế hoạch và biện pháp tăng cường thanh kiểm tra nhằm chấn chỉnh những sai phạm và biểu hiện tiêu cực trong hoạt động công chứng nói chung và công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng.
Thứ hai, cần xem xét sửa lại quy định về thời hạn có hiệu lực của hợp đồng được công chứng nói riêng và hợp đồng nói chung. Điều này nhằm đảm bảo tính thống nhất trong việc xác định, đồng thời tránh việc xuất hiện những khoảng trống thời gian về hiệu lực giữa thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá đến ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng và Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Thứ ba, cần phải có quy định cụ thể hướng dẫn về thời điểm tham gia của công chứng viên trong cuộc đấu giá và thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản. Theo đó, nội dung quy định cần phải rõ ràng về việc có hay không sự tham gia của công chứng viên tại phiên đấu giá để tránh cách hiểu đa nghĩa như hiện nay dẫn tới có cách thực hiện không thống nhất.
Phần kết luận Tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận
Với đề tài “Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên đã từ chối yêu cầu công chứng. Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý của công chứng viên trong tình huống này hay không? Anh (chị) hãy xây dựng quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá”, bài báo cáo trên đây xây dựng nội dung gồm 3 phần chính: khái quát về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, thực tiễn và nguyên nhân, giải pháp và kiến nghị – đề xuất đã đưa ra những phân tích tổng quan nhất về các vấn đề pháp lý xoay quanh đề tài. Dựa trên những phân tích đó, em đã đưa ra ý kiến và đề xuất giải quyết tình huống với yêu cầu đã được đưa ra, cụ thể là không hoàn toàn đồng tình với cách xử lý của công chứng viên trong tình huống và tiếp đó xây dựng một quy trình công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chi tiết.
Ngoài ra, trong phạm vi bài báo cáo này, em cũng chỉ ra một số thực tiễn trong hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (vướng mắc pháp luật và thực tế hoạt động); để từ đó đề xuất những phương án, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động của công chứng viên trong việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
