Dạo này AD nhận nhiều phản hồi của các bạn chung một chủ đề nhiều về Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở nên AD quyết định chia sẻ với tất cả các bạn đang tìm hiểu về đề tài này. Đây là chủ đề mà các bạn mong mỏi nhất, với bài mẫu kết cấu 3 phần mở đầu – nội dung – kết luận hoàn chỉnh. Về nội dung thì AD chia làm 2 phần trong bài Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng, một là những lý luận về vi bằng, hai là kỹ năng vi bằng trong lĩnh vực đất đai nhà ở.
Thời gian tới chắc chắn sẽ có khối lượng tài liệu đồ sộ tăng dần, vậy nên hãy theo dõi Viettieuluan để cập nhật những bài Tiểu luận mẫu mà AD chia sẻ. Tiện đây thì AD cũng muốn giới thiệu về dịch vụ viết thuê Tiểu luận, luận văn, báo cáo,.. tại Viettieuluan, nếu các bạn có nhu cầu hãy chủ động liên hệ với AD qua zalo Viettieuluan nhé!
Phần mở đầu: Tiểu luận Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ, sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, dân chủ hóa đời sống xã hội và các mối quan hệ cơ bản đư c pháp luật dân sự điều chỉnh dân sự, thương mại, lao động, hôn nhân và gia đình,… theo đó phát triển đa chiều và phức tạp, tuy nhiên, dễ nảy sinh những mâu thuẫn, tranh chấp về lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ, điều này dẫn đến nhu cầu tất yếu đó là các dịch vụ pháp lý như Luật sư, Công chứng, Trọng tài thương mại, Giám định tư pháp… có cơ hội phát triển mạnh mẽ. ( Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở )
Trong nghiên cứu của tác giả Nguyễn Huy Hoàng (2020) có viết: “Sự tái thiết lập cơ chế, tổ chức hoạt động của Thừa phát lại với chức năng lập vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ là nhu cầu cần thiết của xã hội, giúp các bên đương sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh xảy ra các tranh chấp trong tương lai, trong trường hợp có xảy ra tranh chấp thì vi bằng của thừa phát lại sẽ là căn cứ để các cơ quan tài phán xem xét, giải quyết vụ việc một cách khách quan, đúng pháp luật, từ đó góp phần tạo môi trường pháp lý lành mạnh, đảm bảo các giao dịch dân sự, kinh tế đúng pháp luật, thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển”. Có thể thấy “vi bằng là một tài liệu kèm theo văn bản có hình ảnh, video âm thanh kèm theo nếu có. Trong tài liệu đó, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, nhà ở”. Là học viên thuộc chương trình đào tạo nghề Thừa phát lại việc nghiên cứu những kiến thức, kỹ năng cơ bản trong lĩnh vực này là rất cần thiết trong công tác sau này. Chính vì thế học viên chọn chủ đề: “Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở” làm chủ đề nghiên cứu môn học của mình.
Phần nội dung bài Tiểu luận Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở
1. Những vấn đề lý luận về vi bằng trong bài Tiểu luận Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng
1.1. Khái niệm vi bằng
Theo Từ điển Hán – Việt của Đào Duy Anh (1957) thì thừa phát lại là: “người thuộc lại ở Tòa án sơ cấp hay Toà án địa phương, giữ việc phát tống các văn thư, chấp hành điều phán quyết của Tòa, hay là thu hồi một tài sản”.
Trong Thừa phát lại có nhóm dịch vụ không thuộc diện độc quyền bao gồm dịch vụ vi bằng, bán đấu giá tài sản, tư vấn pháp luật. Vi bằng và lập vi bằng gắn liền với hoạt động của Thừa phát lại. Theo tác giả Bùi Thị Hà: “Việc lập vi bằng hiểu một cách đơn giản là việc mô tả chính xác những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại nhìn thấy, nghe thấy, sờ thấy,… Hay nói cách khác, lập vi bằng là việc Thừa phát lại sử dụng giác quan của mình để ghi nhận lại sự thật khách quan”. Nghị định 08/2020/NĐ – CP ghi nhận: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ – CP”.
Theo tác giả Phan Trung Hiền: “Với cách định nghĩa này, vi bằng được lập dùng làm chứng cứ cho tổ chức, cá nhân sử dụng trong xét xử hoặc các quan hệ pháp lý khác” và việc lập vi bằng của Thừa phát lại có một số đặc điểm, yêu cầu sau:
“Hình thức của vi bằng là văn bản. Văn bản này phải do chính Thừa phát lại lập, họ không được ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay mình trên vi bằng; Việc lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của văn bản; Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Đó là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một cách khách quan, trung thực trong một văn bản do Thừa phát lại lập; Vi bằng do Thừa phát lại lập theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật được dùng làm chứng cứ và có giá trị chứng minh; Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng phải tuân thủ các quy định về bảo mật và lưu trữ”. ( Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở )
XEM THÊM ==> DỊCH VỤ VIẾT THUÊ TIỂU LUẬN
1.2. Vi bằng trong lĩnh vực đất, đai nhà ở
Theo tác giả nguyễn Văn Nghĩa (2018): “Thực tế cho thấy, giá trị pháp lý về chứng cứ của vi bằng căn cứ vào phạm vi, thẩm quyền, trình tự thủ tục, hình thức và nội dung lập vi bằng của Thừa phát lại có tuân thủ các quy định của pháp luật hay không. Theo quy định về phạm vi, thẩm quyền” và cũng theo tác giả Kim Phụng (2019): “Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại. Trong đó, đối với bất động sản có hai loại vi bằng cơ bản là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản như ghi nhận việc giao nhận tiền khi mua bán tài sản, ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản, ghi nhận quá trình thực hiện các cam kết, nội dung trong giao dịch bất động sản… Trong đó, vi bằng ghi nhận hiện trạng chủ yếu thuộc các trường hợp như: ghi nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; ghi nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; ghi nhận tình trạng nhà khi mua nhà; ghi nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm; ghi nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật…. Ngoài ra, Thừa phát lại có thể tiến hành ghi nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp; ghi nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra; ghi nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật và một số trường hợp khác theo định hướng của Bộ Tư pháp”.
Tuy nhiên, “các trường hợp thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng” hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân có sự chồng chéo về mặt quy định và cách thực hiện không đồng bộ giữa các địa phương. “Quan điểm thứ nhất của đa số các Sở Tư pháp là vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp. Quan điểm thứ hai của Sở Tư pháp một số tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương cho rằng, vi bằng đó liên quan đến “giao dịch bất động sản” là thuộc về thẩm quyền của công chứng, do đó các loại vi bằng này vi phạm thẩm quyền và không chấp nhận đăng ký vi bằng.
2. Kĩ năng vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở
2.1. Tiếp nhận yêu cầu về việc lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở
2.2.1. Hồ sơ yêu cầu lập vi bằng
Tại Nghị định số 08/2020/NĐ – CP: “Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp”. Như vậy, pháp luật đã có quy định về trách nhiệm của người yêu cầu lập vi bằng trong việc cung cấp các tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng. Tuy nhiên pháp luật không quy định cụ thể về những loại giấy tở, tài liệu mà người yêu cầu cần cung cấp cho văn phòng thừa phát lại. Thông thường, khi yêu cầu lập vi bằng thì người yêu cầu cung cấp cho văn phòng thừa phát lại những loại giấy tờ, tài liệu sau: ( Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở )
– Bản sao giấy tờ tùy thân;
– Bản sao các giấy tờ liên quan đến yêu cầu lập vi bằng (cụ thể những giấy tờ liên quan đến đất đai, nhà ở: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán căn hộ…).
2.1.2. Kiểm tra thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng
Sau khi tiếp nhận hồ sơ lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, thừa phát lại có trách nhiệm kiểm tra thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng. Đây là thủ tục rất quan trọng đối với thừa phát lại. Thừa phát lại cần xác định rõ thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của mình. Nếu xác định sai thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng thì vi bằng được lập sẽ không có giá trị do vượt quá thẩm quyền và thừa phát lại có thể bị xử phạt do lập vi bằng không đúng thẩm quyền, phạm vi mà pháp luật cho phép.
Nghị định 08/2020/NĐ – CP quy định: “Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập”.
XEM THÊM ==> TRỌN BỘ TIỂU LUẬN MẪU ĐIỂM CAO
Những trường hợp không được lập vi bằng:
– Khoản 4 điều 4 Nghị định 08/2020 quy định: “Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì”.
– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: “Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự”.
Như vậy, về nguyên tắc, trừ những trường hợp bị cấm theo quy định tại điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ – CP, thì mọi sự kiện, hành vi xảy ra trên lãnh thổ Việt Nam thừa phát lại đều có thẩm quyền lập vi bằng.
Khi đánh giá, phân tích sự kiện, hành vi cần lập vi bằng để chuẩn bị phương án, phương tiện lập vi bằng đạt hiệu quả tốt cần đánh giá:
– Sự kiện, hành vi cần lập vi bằng là gì?
– Mục đích lập vi bằng nhằm tạo lập chứng cứ để chứng minh vấn đề gì?
– Vụ việc có thuộc thẩm quyền lập vi bằng không?
– Địa điểm lập vi bằng ở đâu? Địa điểm này do người yêu cầu lập vi bằng quản lý hay do bên thứ ba quản lý? Địa điểm này có phải là khu vực cần phải xin phép trước khi lập vi bằng hay không?
– Người yêu cầu lập vi bằng có quyền, nghĩa vụ gì liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng?
– Các bên tham gia hoặc có thể xuất hiện tại sự kiện lập vi bằng có hợp tác hay không? ( Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở )
– Sự kiện lập vi bằng có khả năng dẫn đến tranh chấp, mất an ninh trật tự hay không? Cần chuẩn bị những điều kiện gì để bảo đam cho việc lập vi bằng khách quan, an toàn?
2.2. Thỏa thuận về việc lập vi bằng
Nghị định 08/2020 quy định: “1. Người yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với các nội dung chủ yếu sau đây: a) Nội dung vi bằng cần lập; b) Địa điểm, thời gian lập vi bằng; c) Chi phí lập vi bằng; d) Các thỏa thuận khác (nếu có). 2. Thỏa thuận lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản”. Cụ thể cá nhân, tổ chức yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận với trưởng văn phòng thừa phát lại về việc lập vi bằng với những nội dung chủ yếu đó là:
2.2.1. Nội dung cần lập vi bằng
Cá nhân, tổ chức yêu cầu lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và Văn phòng Thừa phát lại phải thỏa thuận những sự kiện, hành vi cụ thể được lập vi bằng. Những nội dung này không được vượt quá thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của thừa phát lại theo quy định tại điều 36. 37 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP.
2.2.2. Địa điểm, thời gian lập vi bằng
– Địa điểm lập vi bằng: “Đây là nơi diễn ra những sự kiện, hành vi được lập vi bằng. Theo quy định tại khoản 1 điều 38 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP thì địa điểm lập vi bằng do người yêu cầu lập vi bằng thỏa thuận với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại”.
– Thời gian lập vi bằng: khoản 1 điều 38 Nghị ddinhjh 08/2020/NĐ – CP pháp luật không quy định giới hạn về thời gian lập vi bằng, lập vi bằng do các bên thỏa thuận. Do tính chất của việc lập vi bằng là tạo lập chứng cứ,, nên sự kiện, hành vi cần lập vi bằng có thể xảy ra ở bất kì khoảng thời gian nào, có thể ngày nghỉ, ngày lễ hoặc ngoài giờ hành chính.
Tuy nhiên, văn phòng thừa phát lại cần lưu ý thỏa thuận về thời gian lập vi bằng đặc biệt từ 22 giờ đến 06 sáng. Mặt khác, thời gian lập vi bằng cũng liên quan đến chi phí lập vi bằng, nhất là thời gian làm việc ngoài giờ hoặc những vi bằng kéo dài thời gian.
2.2.3. Chi phí lập vi bằng
Khoản 1 điều 64 Nghị định 08/2020/NĐ – CP quy định: “Chi phí lập vi bằng và xác minh điều kiện thi hành án do người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại thỏa thuận theo công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc”.
Như vậy, pháp luât hiện hành chỉ mới quy định về mặt nguyên tắc đó là chi phí lập vi bằng do người yêu cầu và Văn phòng thừa phát lại thỏa thuận theo công việ hoặc theo giờ làm việc. Ngoài ra, khoản 2 điều 64 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP quy định: “Văn phòng Thừa phát lại quy định và phải niêm yết công khai chi phí lập vi bằng và xác minh điều kiện thi hành án, trong đó xác định rõ mức tối đa, mức tối thiểu, nguyên tắc tính.
2.2.4. Các thỏa thuận khác
Tùy tình hình cụ thể, Văn phòng thừa phát lại có thê thỏa thuận thêm với người yêu cầu lập vi bằng chi tiết, cụ thể về phương thức lập vi bằng, nguyên tắc tính chi phí, việc mời bên thứ ba chứng kiến, các trường hợp thanh lý hợp đồng… Thừa phát lại có thể đề nghị người yêu cầu lập vi bằng tạm ứng, đặt cọc chi phí trước khi thực hiện công việc. Việc thỏa thuận lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản. Thỏa thuận lập vi bằng được soạn theo mẫu TP – TPL – N – 04 ban hành kèm theo Thông tư số 05/2020/TT – BTP .
Người yêu cầu phải cung cấp thông tin và các tài liên quan đến việc lập vi bằng, nếu có. Văn phòng thừa phát lại phải vào sổ theo dõi thỏa thuận việc lập vi bằng. Việc ký thỏa thuận lập vi bằng cần được thực hiện trước khi tiến hành lập vi bằng.
2.3. Chuẩn bị các điều kiện cho việc lập vi bằng ( Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở )
Trên cơ sở những nội dụng đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ về việc lập vi bằng, thừa phát lại phải lên phương án, chuẩn bị nhân lực trong việc lập vi bằng trong việc lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở. Cụ thể:
– Nghiên cứu quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà ở, đặc biệt là lưu ý trình tự thu thập chứng cứ theo quy định của pháp luật.
– Chuẩn bị thẻ thừa phát lại, trang phục thừa phát lại, Thư ký nghiệp vụ, giấy giới thiệu, các văn bản quy phạm pháp luật về thừa phát lại để giải thích cho các bên liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của thừa phát lại.
2.4. Tiến hành lập vi bằng
Khoản 9 điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định: “Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc lập văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định”. Vì vậy, để bảo đảm giá trị nguồn chứng cứ của vi bằng, khi tiến hành lập vi bằng trong lĩnh vực đất đại, nhà ở phải tuân theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định.
Để vi bằng do thừa phát lại lập được xem là nguồn chứng cứ được chấp nhận trong hoạt động xét xử và trong quan hệ pháp lý khác thì vi bằng đó phải được lập một cách hợp pháp rõ ràng các sự kiện, hành vi được yêu cầu. Để có kĩ năng lập vi bằng tốt thì thừa phát lại, thư kí nghiệp vụ giúp thừa phát lại lập vi bằng phải nắm vững quy định của pháp luật. Đồng thời, thừa phát lại phải trung thực, khách quan, không mưu lợi bất hợp pháp từ việc lập vi bằng.
2.4.1 Thủ tục lập vi bằng
Căn cứ Nghị định 80/2020/NĐ – CP thì thì thủ tục lập vi bằng:
“1. Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.
- Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.
- Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng”. ( Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở )
Sở Tư pháp xây dựng cơ sở dữ liệu về vi bằng; thực hiện đăng ký và quản lý cơ sở dữ liệu về vi bằng theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp”
Quy định về đăng kí vi bằng được hướng dẫn bởi điều 30 Thông tư 05/2020/TT – BTP như sau: “1. Văn phòng Thừa phát lại gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu chính 01 bộ vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) về Sở Tư pháp nơi Văn phòng đặt trụ sở hoặc cập nhật vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) vào cơ sở dữ liệu về vi bằng. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng hoặc kể từ ngày Văn phòng Thừa phát lại cập nhật vào cơ sở dữ liệu về vi bằng, Sở Tư pháp ghi vào sổ đăng ký vi bằng hoặc duyệt nội dung cập nhật trên cơ sở dữ liệu về vi bằng theo quy định tại khoản 4 Điều 39 của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP để theo dõi, quản lý việc lập vi bằng.
Trường hợp phát hiện vi bằng, tài liệu chứng minh vi phạm quy định của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP thì Sở Tư pháp có quyền thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Thừa phát lại, Văn phòng Thừa phát lại chịu trách nhiệm trước người yêu cầu lập vi bằng, trước pháp luật về nội dung, hình thức vi bằng đã lập.
- Sở Tư pháp có thể lập sổ đăng ký vi bằng điện tử. Khi hết năm, Sở Tư pháp in, đóng thành sổ, thực hiện khóa sổ và thống kê tổng số vi bằng đã vào sổ đăng ký trong năm đó”.
2.4.2. Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng
Vi bằng phải lập thành văn bản viết bằng Tiếng Việt và có các nội dung chủ yếu sau: “Tên, địa chỉ Văn phòng, thừa phát lại, họ, tên thừa phát lại lập vi bằng; Họ tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng; Họ tên, người tham gia khác (nếu có); Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận; lời cam đoan của thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng; Lời cam đoan của Thừa phát lị về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng; Chữ kí của Thừa phát lại, dấu Văn phòng thừa phát lại, chữ ký hoặc dâu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu”.
Vi bằng “có từ 02 trang lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự, vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lại giữa các tờ, số lượng bản chính của mối vi bằng do các bên thỏa thuận”.
2.4.3. Những vấn đề lưu ý khi soạn thảo vi bằng
– Vi bằng phải được lập bằng tiếng Việt. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc đính kèm vào vi bằng những tài liệu bằng tiếng nước ngoài.
– Thời gian lập vi bằng cần phải thể hiện một số mốc quan trọng: Thời gian bắt đầu quá trình lập vi bằng; thời gian bắt đầu sự kiện, hành vi lập vi bằng, thời gia bắt đầu sự kiện; hành vi lập vi bằng, thời gian kết thúc sự kiện, hành vi lập vi bằng; và thời gian hoàn thành vi bằng (ký tên, đóng dấu). Thời điểm tính thời hạn đăng ký vi bằng là thời điểm hoàn thành vi bằng. Đối với nội dung về thời gian, địa điểm lập vi bằng thừa phát lại phải ghi một cách chính xác.
– Mở đầu phần “nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận”, Thừa phát lại có thể ghi thêm lời trình bày của người yêu cầu lập vi bằng về lý do họ yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng.
– Tiếp theo đó là phần quan trọng, phần nội dung chính của vi bằng, mô tả toàn bộ sự kiện, hành vi mà thừa phát lại ghi nhận. Việc mô tả phải khách quan, trung thực. Trong quá trình lập vi bằng, thừa phát lại nên quay phim, ghi âm, chụp ảnh để kiểm tra lại nội dung hoặc đính kèm, minh chứng thêm cho vi bằng.
Ví dụ: Hình ảnh kèm theo minh chứng thêm cho vi bằng
– Đối với những vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở nên vẽ thêm sơ đồ để xác định chính xác vị trí, mã hóa các khu vực lập vi bằng, để việc mô tả được thuận lợi và dễ sử dụng.
– Vi bằng bắt buộc phải có chữ ký của thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng, không bắt buộc Thư ký nghiệp vụ, những người tham gia khá phải kí vào. Tuy nhiên, trong quá trình lập vi bằng, nếu đã ghi nhận có sự tham gia của những người khác ở phần giới thiệu của vi bằng thì nên yêu cầu họ ký tên vào vi bằng.
Nhìn chung, đối với cách trình bày một vi bằng, ngoài những phần bắt buộc theo mẫu, mỗi thừa phát lại khác nhau ở mỗi văn phòng thừa phát lại khác nhau đều có những cách trình bày riêng, tuy nhiên các sự kiện, hành vi cần lập vi bằng phải được mô tả cụ thể, chi tiết, khách quan. ( Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở )
2.5. Đăng ký, lưu trữ vi bằng
2.5.1. Đăng kí vi bằng
Theo quy định tại khoản 4 điều 39 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP, Điều 30 Thông tư số 05/2020/TT – BTP thì “trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi trực tiếp qua đường bưu chính 01 bộ vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư phát nơi văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở hoặc cập nhập vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) vào cơ sở dữ liệu về vi bằng. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng hoặc kể từ ngày Văn phòng Thừa phát lại cập nhập vào cơ sở dữ liệu về vi bằng, Sở Tư pháp phải ghi vào sổ đăng ký vi bằng hoặc duyệt nội dung cập nhập trên cơ sở dữ liệu về vi bằng để theo dõi, quản lý việc lập vi bằng”.
Trường hợp phát hiện vi bằng, tài liệu chứng minh vi phạm quy định của Nghị định số 08/2020/NĐ – CP thì “Sở Tư pháp có quyền thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Thừa phát lại, Văn phòng thừa phát lại chịu trách nhiệm trước người yêu cầu lập vi bằng, trước pháp luật về nội dung, hình thức vi bằng đã lập”.
2.5.2. Lưu trữ vi bằng
Theo quy định tại khoản 3 điều 39 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP thì vi bằng được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng. Chế độ lưu trữ hồ sơ công chứng được quy định tại điều 64 Luật công chứng năm 2014.
XEM THÊM ==> TRỌN BỘ TIỂU LUẬN NGÀNH LUẬT
2.6. Sửa lỗi kỹ thuật vi bằng
Theo quy định tại điều 41 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP thì “trong trường hợp có sai sót về kỹ thuật trong ghi chép, đánh máy, in ấn vi bằng mà việc sửa không làm ảnh hưởng đến tính xác thực của sự kiện, hành vi đươc lập vi bằng thì thừa phát lại có trách nhiệm sửa lỗi đó. Việc sửa lỗi kỹ thuật vi bằng được thực hiện tại Văn phòng Thừa phát lại đã lập vi bằng đó.
Thừa phát lại thực hiện việc sửa lỗi kĩ thuật có trách nhiệm đối chiếu từng lỗi cần sửa, gạch chân chỗ cần sửa, sau đó ghi nội dung đã được sửa bên lề kèm theo chữ ký của mình và đóng dấu của Văn phòng Thừa phát lại.
Trong trường hợp vi bằng đã được gửi cho người yêu cầu và Sở Tư pháp thì Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng đã được sửa lỗi kỹ thuật cho người yêu cầu và Sở Tư pháp”.
3. Thực trạng về lập vi bằng và sử dụng vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và kiến nghị hoàn thiện
Theo tác giả Phương Nguyên (2018): “Nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan đến bất động sản được sử dụng sai tính chất, mục đích, nhằm hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, vi bằng được sử dụng như một văn bản mang tính chất giao dịch bất động sản khi các giao dịch này không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nhiều nhất là việc lập vi bằng để ghi nhận nội dung nhờ người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người nước ngoài, người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ghi nhận việc chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận hợp pháp, không đủ diện tích tách thửa để chuyển nhượng… và nhiều hình thức khác với mục đích ghi nhận, hợp pháp hóa một sự kiện mua-bán xảy ra giữa các bên trong giao dịch bất động sản, không cần quan tâm đến nội dung và hình thức của giao dịch này có trái với quy định của pháp luật hiện hành”. Điều này dẫn đến việc nhiều đối tượng lợi dụng để thực hiện lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xét về khía cạnh thực tế hoạt động vi bằng nhằm mục đich tạo ra chứng cứ phục vụ cho hoạt động xét xử và các quan hệ pháp lý khác chứ không thể có những thuộc tính như văn bản công chứng.
Có thể nhận thấy rằng công việc của thừa phát lại cũng theo tác giả Phan Trung Hiền và Chử Duy Thanh (2020): “là chứng kiến, xác nhận một sự việc là có thật và vi bằng không có giá trị thi hành, chỉ có nội dung thỏa thuận, xác lập giữa các bên trong vi bằng mới có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia thỏa thuận, xác lập nội dung hợp đồng, giao dịch được ghi nhận trong vi bằng. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập ngoài việc có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, còn là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp, khi hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản có thể do các bên tự xác lập, thực hiện hoặc theo quy định của pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản.…thì việc yêu cầu Thừa phát lập lập vi bằng với mục đích làm căn cứ để thực hiện các giao dịch sau này hay ghi nhận hiện trạng, lỗi vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện các giao kết ban đầu là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, có nhiều cá nhân, tổ chức cố tình sử dụng vi bằng với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật hướng tới việc vụ lợi, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác”.
Những hoạt động này xuất phát từ nguyên nhân đó là sự nhầm lẫn giữa “văn bản công chứng, chứng thực” và vi bằng xuất phát từ nhận thức của người dân và hoạt động của các Tổ chức Thừa phát lại chưa tuân thủ pháp luật như: tiếp tay cho những đối tượng lợi dụng, lừa đảo; không giải thích đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ cho người dân; sự cạnh tranh của những tổ chức này. ( Tiểu luận: Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng khi lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở )
Phần kết luận bài Tiểu luận Tiếp xúc, trao đổi với khách hàng
Có thể thấy rằng việc thực hiện chế định Thừa phát lại được xem là một hoạt động có ý nghĩa quan trọng góp phần thực hiện tốt chủ trương xã hội hóa hoạt động bổ trợ tư pháp được đề ra tại Nghị quyết số 49/NQ – TW. Đồng thời, với chức nằn lập vi bằng của Thừa phát lại đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, nhà ở đã bổ sung những nguồn chứng cứ, tạo thêm công cụ để người dân có thể bảo vệ quyền lợi của mình. Để nâng cao kĩ năng của thừa phát lại đòi hỏi những người làm công tác này phải có tinh thần, trách nhiệm, đồng thời phải không ngừng học hỏi, nâng cao trình độ.
Thời gian tới chắc chắn sẽ có khối lượng tài liệu đồ sộ tăng dần, vậy nên hãy theo dõi Viettieuluan để cập nhật những bài Tiểu luận mẫu mà AD chia sẻ. Tiện đây thì AD cũng muốn giới thiệu về dịch vụ viết thuê Tiểu luận, luận văn, báo cáo,.. tại Viettieuluan, nếu các bạn có nhu cầu hãy chủ động liên hệ với AD qua zalo Viettieuluan nhé!
