Tiểu luận: Thực trạng giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An

Tiểu luận Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng
Tiểu luận Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Với đề tài bài “Thực trạng quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An” sẽ thể hiện rõ đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được. Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đồng thời, đề tài này nhằm mục đích tìm ra phương hướng giải quyết hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


Mục lục ẩn

CƠ SỞ LÝ LUẬN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Khái niệm hợp đồng tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên. Mỗi bên trong quan hệ dân sự có thể có hai hoặc nhiều chủ thể tham gia. Chủ thể của hợp đồng dân sự có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mục đích của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Khái niệm này được nêu khá đầy đủ và hoàn chỉnh tại Điều 697 của BLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Tại Điều 500 của BLDS năm 2015 cũng nêu khái niệm: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

XEM THÊM ⇒ Dịch vụ viết thuê Tiểu luận

Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do quyền sử dụng đất là một tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước còn tư nhân chỉ có thể có quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài những đặc điểm của hợp đồng dân sự còn có những đặc điểm riêng đặc thù khác với các hợp đồng dân sự khác, thể hiện ở các điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa khác với các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất còn lại. Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường. trong đó hàng hóa quyền sử dụng đất được lưu chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn.
Thứ ba, trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Thứ tư, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực . Điều này khác so với các hợp đồng dân sự thông dụng khác có thể giao kết bằng lời nói, xác lập hành vi ngoài quy định hình thức về văn bản. Nguyên nhân, là do tính chất phức tạp của hợp đồng liên quan tới đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quy định hình thức của hợp đồng phải là văn bản có công chứng, chứng thực, nó là cơ sở pháp lý xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất cũng như căn cứ để giải quyết các tranh chấp khi có vi phạm về hợp đồng. Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thứ năm, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên tham gia hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước. Đó là người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

Khái niệm, đặc điểm tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp là “bất đồng, trái ngược nhau” . Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc đô ̣pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vu ̣ trong hợp đồng.
Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo các quy định của LĐĐ.
Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Những tranh chấp xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường liên quan đến chủ thể, đối tượng của hợp đồng, nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận trong hợp đồng (không thực hiện nghĩa vụ giao đất, không thanh toán tiền…). Có thể liệt kê các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xảy ra như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả: đây là loại vi phạm phổ biến vì hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả rất nhiều, có nhiều đối tượng cố tình lừa đảo dẫn đến việc không thể chuyển nhượng QSDĐ được;
Giấy tờ không đầy đủ: thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật đất đai hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được cũng là một loại tranh chấp phổ biến; Chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu: trong giao dịch đất đai, có những trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết và hợp đồng chuyển nhượng vẫn được công chứng, vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu

Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng, nên luôn luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên
– Mang yếu tố tài sản ( vật chất hay tinh thần) và gắn liền lởi ích các bên trong tranh chấp
– Nguyên tắc giải quyết các tranh chấp hợp đồng là tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận

Quy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng QUYỀN SỬ DỤNG đất (QSDĐ) là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.
Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:
• Phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
• Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Thời điểm phát sinh “hiệu lực của hợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính

XEM THÊM ⇒ Trọn bộ bài mẫu Tiểu luận hay 

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Pháp Luật Việt Nam hiện hành

Phương thức thương lượng khi xảy ra tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Thương lượng là việc bàn bạc nhằm đi đến thỏa thuận giải quyết một vấn đề nào đó giữa hai bên. Đây là hình thức giải quyết tranh chấp không chính thức, không có sự can thiệp của bất kì cơ quan Nhà nước hay bên th ba nào.
Phần lớn các điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng, các bên đều quy định việc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng khi có sự vi phạm hợp đồng. Bên cạnh đó việc giải quyết tranh chấp hợp đồng trước hết phải thông qua thương lượng còn được pháp luật ghi nhận, Tuy nhiên việc các bên bỏ qua giải pháp này tiến hành khởi kiện ra Tòa án không ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp này.

Phương thức hòa giải trong trường hợp tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Hòa giải là là việc thuyết phục các bên đồng ý chấm dứt xung đột hoặc xích mích một cách ổn thỏa. Đây cũng là một hình thức giải quyết tranh chấp không chính thức do các bên tham gia lựa chọn. Tuy nhiên khác với thương lượng thì hòa giải có sự tham gia của bên thứ ba. Bên thứ ba này do hai bên lựa chọn làm trung gian để tìm các giải pháp thích hợp nhằm giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp.
Hòa giải bao gồm hai hình thức chủ yếu:
Hòa giải ngoài thủ tục tố tụng: là việc hòa giải được các bên tiến hành trước khi đưa đơn khởi kiện ra Tòa án.
Hòa giải trong thủ tục tố tụng: là việc hòa giải được tiến hành tại Tòa án khi cơ quan này tiến hành giải quyết tranh chấp theo đơn kiện của một bên. Tòa án sẽ ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên và quyết định này có giá trị cưỡng chế thi hành đối với các bên.
Khi các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết tranh chấp thì Thẩm phán (Hội đồng xét xử) lập biên bản hòa giải và ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, quyết định này có hiệu lực sẽ được thi hành bởi cơ quan thi hành án dân sự. Nếu một bên không tự nguyện thi hành quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự thì một bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện việc cưỡng chế. Nếu một bên không thi hành thỏa thuận đạt được trong hòa giải ngoài tố tụng thì bên còn lại chỉ có thể khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ HƯNG PHÚC, HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN, VIỆT NAM

Tình hình tranh chấp đất đai tại xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An, Việt Nam.

Hưng Phúc là một xã thuộc huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An, Việt Nam.
Xã Hưng Phúc có diện tích 5,17 km², dân số năm 1999 là 3.733 người,[1] mật độ dân số đạt 722 người/km². Xã Hưng Phúc thuở sơ khai bao gồm 8 xóm. Năm 2015 tách xóm 8 thành hai xóm là xóm 8 và xóm 9 mới. Theo đề án đã được phê duyệt xã Hưng Phúc hiện tại gồm 9 xóm. Sau khi sáp nhập Hưng Phúc chỉ còn lại 5 xóm gồm: xóm 1 giữ nguyên; xóm 2 (gồm xóm 2,xóm 3 cũ); xóm 3 (gồm xóm 5, xóm 6,xóm 7 cũ ); xóm 4 giữ nguyên; xóm 5 (gồm xóm 8, xóm 9). Trong quá trình thực hiện các bước sáp nhập xóm, xã Hưng Phúc đã xây dựng đề án sắp xếp, sáp nhập xóm; Tổ chức các cuộc họp để lấy ý kiến của nhân dân. Qua đó đã nhận được sự đồng thuận cao trong nhân dân.
Có nhiều điều kiện để phát triển kinh tế – xã hội, nhưng trong những năm gần đây, xã Hưng Phúc cũng đang phải đối mặt với nhiều thách thức khác, trong đó có diễn biến phức tạp về quá trình đô thị hóa. Việc gia tăng về số vụ có liên quan đến tranh chấp đất đai cơ bản đã ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự tại địa phương. Thực tế về các tranh chấp đất đai theo thống kê trên địa bàn xã Hưng Phúc theo thống kê của Phòng tài nguyên môi trường huyện Hưng Nguyên thể hiện qua bảng số liệu và biểu đồ sau:
Bảng 2.1. Số liệu tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn xã Hưng Phúc giai đoạn 2017 – 2020
STT 2017 2018 2019 2020
Số vụ tranh chấp đất đai phát sinh trên địa bàn (Nguồn: Báo cáo tổng kết của phòng Tài nguyên Môi trường xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên, giai đoạn từ 2016 -2019 )
Theo bảng số liệu phần nào đã phản ánh tính chất phức tạp trong những vụ việc về giải quyết tranh chấp đất đai diễn ra trên địa bàn xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên. Tuy nhiên, trong giai đoạn vừa qua thi thông qua việc thực hiện nghiêm túc quy định về Luật Đất đai cũng như Luật tổ chức Hòa giải cơ sở đã và đang đáp ứng yêu cầu tỏng hoạt động nhằm tạo điều kiện xử lý triệt để những tranh chấp phát sinh cũng như đảm bảo cho tình hình an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội ở trên địa bàn được đảm bảo, giảm nguy cơ xấu, đồng thời, làm tăng uy tín và lòng tin của nhân dân vào hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt là hoạt động tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã tại các UBND các cấp. Đồng thời, thông qua quá trình về QLNN về vấn đề này đã đảm bảo cho công tác quản lý về vấn đề này của các cơ quan NN có thẩm quyền trên thực tế đạt hiệu quả cao.

XEM THÊM ⇒ Mẫu Tiểu luận môn Luật lao động 

Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp chính quyền cơ sở tại xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An

Tình hình tranh chấp đất đai tại cấp chính quyền cơ sở tại xã Hưng Phúc thông qua phương thức hòa giải tại cơ sở

* Hoạt động của UBND các cấp và các tổ hòa giải trong công tác hòa giải trong tranh chấp đất đai tại cấp chính quyền cơ sở trong giai đoạn vừa qua
Trong quá trình tiến hành hoạt động hòa giải trong tranh chấp đất đai tại cấp chính quyền cơ sở trên địa bàn xã Hưng Phúc thì các cơ quan hành chính nhà nước cũng như các tổ hòa giải đã quán triệt, thực hiện nghiêm túc Chỉ thị 15-CT/TW ngày 7/7/2007 của Bộ Chính trị và tinh thần Nghị quyết số 08-NQ/TW, Nghị quyết số 49-NQ/TW của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp; Chỉ thị của Huyện ủy về tăng cường QLNN trong giải quyết TCĐĐ; đảm bảo đúng nguyên tắc trong quá trình tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã theo đúng quy định của pháp luật. Các tổ hòa giải tại các địa phương trên địa phương trên địa bàn xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên. Ngoài ra, đã chủ động phối hợp với cơ quan tiến hành tố tụng để giải quyết các vụ tranh chấp về đất đai và thực hiện các chức năng, nhiệm vụ theo đúng quy định của pháp luật về vấn đề này. Đối với những vụ việc tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp thì trong hoạt động hòa giải đã cử Hòa giải viên có kinh nghiệm tham gia phối hợp ngay từ trong quá trình tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai để nắm chắc các tình tiết khách quan của vụ án, đảm bảo cho việc hòa giải đúng pháp luật.
Theo báo cáo tổng kết của UBND xã Hưng Phúc thì công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp chính quyền cơ sở diễn vô cùng phức tạp. Do đó, đã phối hợp với các cơ quan tư pháp có liên quan tiến hành các hoạt động nhằm thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình trong quá trình tiến hành hòa giải nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp chính quyền cơ sở giữ vai trò quan trọng trong hoạt động giải quyết các vụ án dân sự diễn ra trên địa bàn huyện trong giai đoạn hiện nay. Theo thống kê của UBND xã Hưng Phúc thì trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017, hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp chính quyền cơ sở đã tiến hành hoạt động này đã có một kết quả quan trọng được thể hiện bằng bảng số liệu như sau:
Bảng 2.2 Số liệu về tổ hòa giải trên địa bàn xã Hưng Phúc, Huyện Hưng Nguyên
STT 2017 2018 2019 2020
Số tổ hòa giải trên địa bàn xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên 2 2 2 3
Số hòa giải viên 14 15 16 17
(Nguồn: Báo cáo tổng kết của phòng TNMT huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An)

Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hình thức hòa giải do UBND cấp xã tổ chức thực hiện

Về chủ trương, đường lối của chính quyền của UBND xã Hưng Phúc trong công tác về hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã . Khẳng định vai trò quan trọng của công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã trên địa bàn xã Hưng Phúc nói riêng và tại huyện Hưng Nguyên nói chung trên cơ sở tuân thủ và đưa vào thi hành các văn bản pháp luật về công tác quản lý nhà nước về TQGQTC đất đai tại các xã cũng như các quy định của pháp luật về vấn đề này. Để cụ thể hoá cho công tác này trên địa bàn của Huyện đạt hiệu quả thì việc ban hành các chủ trương đường lối về vấn đề này có thể kể đến một số văn bản như sau:
Trong giai đoạn vừa qua thì số vụ UBND Hưng Phúc đã tiến hành được các hoạt động về hòa giải theo bảng số liệu dưới đây:
Bảng 2.3. Số liệu tình hình ubnd xã tổ chức hòa giải TCĐĐ trên địa bàn xã Hưng Phúc giai đoạn 2017-2020

STT 2017 2018 2019 2020
Số vụ thụ lý và giải quyết 3 4 5 6
Dựa vào bảng số liệu và biểu đồ trên ta nhận thấy hòa giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã tiến hành có vai trò quan trọng. Qua đó, càng cho thấy và khẳng định vai trò quan trọng của tổ hòa giải tại địa phương thông qua hoạt động thực tiễn trong giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoạt động hòa giải.

Đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã tại xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An

Những kết quả đạt được và nguyên nhân khi tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

* Quán triệt và thực hiện nghiêm túc các văn bản pháp luật cũng như xây dựng và hoàn thiện quy chế công tác ngành, đóng góp quan trọng trong việc thực hiện hoạt động về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua phương thưc giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã trong những năm qua. Những văn bản điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai tạii cấp chính quyền cơ sở thông qua phương thứcc hòa giải là vô cùng phức tạp trước sự phát triển, hội nhập của thành phố trong giai đoạn qua.
* Đối với quá trình quản lý và thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã trên địa bàn xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên. Cùng với sự ra đời và áp dụng vào thực tiễn pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã có nhiệm vụ quản lý và báo cáo tình hình lên ngành tòa án cấp trên. Các cấp chính quyền địa phương của xã Hưng Phúc đã hoàn thiện hệ thống công nghệ thông tin, tiếp tục cập nhật thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã vào hệ thống cổng thông tin quản lý các cơ quan hành chính nhà nước nói chung.
Đặc biệt đối với vấn đề giải quyết các vụ tranh chấp đất đai trên địa bàn thì UBND địa bàn xã Hưng Phúc đã thực hiện các quy định một cách nghiêm túc, trong đó tiến hành hòa giải theo đúng các quy định về pháp luật Luật đất đai, Luật hòa giải cơ sở đối với các chủ thể, giải thích và tuyên truyền pháp luật về Đất đai để tránh việc xâm phạm đến quyền lợi của các bên trong quan hệ pháp luật về đất đai vừa qua.

XEM THÊM ⇒ Trọn bộ bài thu hoạch ngành Luật

Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã trên địa bàn xã Hưng Phúc còn gặp một số hạn chế và khó khăn về góc độ pháp lý cũng như thực tiễn áp dụng. Cụ thể như:
Một là, xuất phát từ quy định về quy trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn xã Hưng Phúc nói riêng và cả nước còn nhiều bất cập, chưa thống nhất (cấp giấy chứng nhập QSDĐ xảy ra hiện tượng chồng lấn, không thống nhất, đất của người này cấp cho người khác, cho mượn hoặc đổi đất, khi cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xác định nguồn gốc cấp đấtcho người quản lý, sử dụng).
Hai là trách nhiệm của các cơ quan NN có thẩm quyền, các tổ chức, cá nhân trong thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã chưa phát huy tối đa. Đầu tiên là các cơ quan có liên quan trong quản lý đất đai, quản lý biến động bất động sản mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng kinh nghiệm còn hạn chế, chưa phát huy tối đa chức năng, nhiệm vụ đã được pháp luật quy định.
Ba là, về vấn đề nghiên cứu hồ sơ trong giai đoạn tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã tại xã Hưng Phúc chưa được tiến hành đầy đủ: Đối với vấn đề này thì việc tiến hành nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp đất đai của các bên có liên quan mặc dù đã được tiến hành phân công nhưng trên thực tế chưa thật sự đạt hiệu quả cao.
Bốn là, đánh giá không đầy đủ, toàn diện hoặc không chính xác các chứng cứ, tài liệu về vụ án có trong hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã tại xã Hưng Phúc và các chứng cứ, tài liệu được bổ sung trước khi xét xử và tại phiên tòa. Trong quá trình áp dụng về vấn đề về chứng cứ để giải quyết án giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã tại xã Hưng Phúc chưa đạt nhằm đạt hiệu quả cao về cơ bản chưa được xem xét một cách nghiêm túc và chính xác.
Năm là, vướng mắc trong cách tìm hiểu áp dụng giải quyết tranh chấp đất đai tại địa cấp xã của Hòa giải viên mang tính hình thức. Phần lớn, hòa giải viên thực chất là những người kiêm nhiệm hoặc trong tổ hòa giải, kinh nghiệm tiếp xúc với các tranh chấp về đất đai chưa nhiều. Những năm gần đây thì các tranh chấp về đất đai diễn ra đa dạng, phức tạp nên trong quá trình tiến hành hòa giả chưa nắm được các kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ; trình độ hiểu biết pháp luật chưa đảm bảo.
Năm là, UBND cấp chính quyền cơ sở chưa thật sự quan tâm, chỉ đạo trong công tác quản lý nhà nước về hòa giải, chưa thấy hết vị trí, vai trò của công tác hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở. Công chức tư pháp cấp xã chưa chủ động, kịp thời tham mưu cho UBND cùng cấp thực hiện chức năng quản lý nhà nước về công tác hòa giải ở cơ sở nói chung và hòa giải tranh chấp đất đai nói riêng.

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Hoàn thiện quy định chuyển nhượng quyền sau khi tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vĩnh viễn có thu tiền, tức là chủ sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và các giấy tờ về đất cho bên nhận chuyển nhượng để nhận lại một khoản tiền tương ứng với giá trị của QSDĐ đó. Giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cũng là việc chủ sử dụng đất giao đất và giấy tờ cho bên được tặng cho nhưng không thu tiền. Thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng chủ sở hữu chỉ giao giấy chứng nhận QSDĐ cho bên kia để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ chứ không chuyển giao QSDĐ.
Các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng mỗi một hình thức giao dịch lại có những đặc thù riêng, quyền lợi, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của mỗi hình thức chuyển quyền cũng có sự khác nhau. Do đó, quy định của Bộ luật dân sự 2015 về quyền sử dụng đất với 04 điều luật là quy định mang tính bao quát, nhưng nó quá chung chung mà mỗi loại giao dịch chuyển quyền cần phải được quy định cụ thể để các bên tham gia giao dịch chuyển quyền thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình cũng như để các cơ quan áp dụng pháp luật có căn cứ để giải quyết các vụ, việc xảy ra. Chính vì vậy, để quy định của pháp luật phù hợp với các hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, cần quy định cụ thể về nội dung, quyền, nghĩa vụ của các bên và hiệu lực của từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Hoàn thiện quy định về định giá quyền sử dụng đất.

Trong quan hệ tranh chấp QSDĐ, việc định giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng nhằm xác định trách nhiệm của các đương sự với nhau và trách nhiệm của đương sự với Nhà nước, đồng thời cũng là căn cứ để giải quyết vụ án.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 2 của Thông tư “ 2. Việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá”. Và quy định tại khoản 1 Điều 17 của Thông tư “1. Trường hợp các bên đương sự không tự thỏa thuận được về việc xác định giá tài sản, nhưng không yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến hành định giá tài sản hoặc không yêu cầu Toà án thành lập Hội đồng định giá tiến hành định giá tài sản thì Tòa án yêu cầu các bên đương sự đưa ra giá của tài sản nhưng không được vi phạm hướng dẫn tại các khoản 2, 3, 4 Điều 2 của Thông tư liên tịch này. Trường hợp các đương sự đưa ra các mức giá khác nhau, thì Tòa án lấy mức giá trung bình cộng của các mức giá do các đương sự đã đưa ra”, là thiếu cụ thể nên thực tế có nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến việc giải quyết vụ án thiếu chính xác và thiếu thống nhất.
Theo tinh thần của Điều 17 quy định “Trường hợp các đương sự đưa ra các mức giá khác nhau, thì Tòa án lấy mức giá trung bình cộng của các mức giá do các đương sự đã đưa ra” nhưng thực tiễn có những vụ án đã được Tòa án cấp huyện giải quyết và áp dụng Điều 17 của Thông tư 02/2014 nhưng sau đó lại bị Tòa án cấp trên hủy vì cho rằng việc xác định giá theo hướng dẫn của Thông tư là không chính xác, không tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 2 của Thông tư về tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản. Thực chất quy định tại khoản 2 Điều 2 của Thông tư chỉ phù hợp với trường hợp định giá tài sản còn việc lấy giá của các bên đưa ra thì không thể dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật và thực trạng thửa đất được vì các đương sự không phải là những người có chuyên môn và am hiểu nhiều về giá thị trường.
Bộ luật TTDS 2015 có hiệu lực đã quy định trường hợp các bên không thỏa thuận được giá thì Tòa án phải ra quyết định định giá, đã khắc phục được các quy định thiếu rõ ràng, cụ thể của Thông tư 02/2014. Tuy nhiên thực tế Tòa án rất ngại ra quyết định định giá vì liên quan đến vấn đề tài chính của đơn vị. Do đó, để thuận tiện trong việc giải quyết các tranh chấp xảy ra, tránh trường hợp áp dụng quy định mới của BLTTDS 2015 để kháng cáo, kháng nghị đối với những vụ án đã được giải quyết trước khi Bộ luật TTDS 2015 có hiệu lực mà trong quá trình giải quyết có áp dụng Thông tư 02 để xác định giá trị tài sản nhằm đảm bảo sự thống nhất và hiệu lực của bản án, không để xảy ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài và việc giải quyết như vậy sẽ không đúng quy định của pháp luật.
Do đó, TAND tối cao cần có văn bản hướng dẫn quy định “Đối với các tranh chấp được giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, phúc thẩm trước thời điểm Bộ luật TTDS 2015 có hiệu lực thì không áp dụng quy định của BLTTDS 2015 để giải quyết theo hướng hủy, sửa các bản án đã được giải quyết và có áp dụng nguyên tắc định giá theo Thông tư 02/2014”. Để Tòa án chủ động hơn trong việc quyết định định giá tài sản cần có quy định về việc cấp kinh phí cho hoạt động này nhằm đảm bảo các vụ án được giải quyết kịp thời và có căn cứ.

Hoàn thiện quy định về việc xác định thời hiệu giải quyết tranh chấp QSDĐ.

Thời hiệu khởi kiện là căn cứ để các đơn vị Tòa án thụ lý giải quyết các vụ án tranh chấp xảy ra, thực tiễn giải quyết cho thấy việc xác định thời hiệu khởi kiện các tranh chấp về QSDĐ vẫn được áp dụng theo hai cách tính thời hiệu khác nhau. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm còn các tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là quyền sử dụng đất nhưng quyền và nghĩa vụ, hình thức nội dung lại theo quy định của hợp đồng dân sự. Do đó, xét về bản chất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn là tranh chấp đất đai nên cần áp dụng thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp QSDĐ là không xác định thời hạn như đối với tranh chấp đất đai.
Để việc áp dụng về thời hiệu giải quyết đối với các tranh chấp QSDĐ trong thời gian tới được thống nhất và đúng pháp luật yêu cầu đặt ra đối với các cơ quan soạn thảo văn bản pháp luật là cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn về việc áp dụng thời hiệu trong trường hợp nêu trên hoặc bô sung quy định thời hiệu khởi kiện về hợp đồng tại Điều 429 BLDS 2015 theo hướng “… Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì thời hiệu khởi kiện được áp dụng theo quy định về thời hiệu của tranh chấp đất đai là không xác định thời hiệu”.
Việc quy định cụ thể, rõ ràng về thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp QSDĐ là rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt là trong giai đoạn các tranh chấp đang có sự gia tăng nhằm giúp các đơn vị Tòa án có căn cứ pháp lý để tiến hành thụ lý giải quyết vụ án đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và thể hiện sự phù hợp và chặt chẽ của các quy định pháp luật.

Hoàn thiện quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Với nguyên tắc đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên Nhà nước quản lý đất đai bằng pháp luật, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người dân và trao cho người dân khá nhiều quyền trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đất đai với vai trò đặc biệt quan trọng của nó, đất đai có liên quan đến lịch sử kinh tế và chính trị của đất nước nên Nhà nước quy định chặt chẽ các điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng và bắt buộc các bên phải tuân thủ. Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ, nhưng Luật công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng.
Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hay thời điểm QSDĐ được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.
Để các quy định của pháp luật như Luật đất đai, Luật công chứng, Bộ luật dân sự, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với thực tiễn và thống nhất với nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần thiết phải ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm và bổ sung quy định về hiệu lực của Luật công chứng theo hướng “Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, trừ trường hợp các giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký theo quy định của Luật đất đai, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bộ luật dân sự” nhằm tạo điều kiện cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại Toà án có hiệu quả cao hơn, đảm bảo các vụ án được giải quyết đúng căn cứ pháp luật.

Tiểu luận Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng
Tiểu luận Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng

Hoàn thiện pháp luật về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hoàn thiện các quy định pháp luật về sự liên kết giữa các cơ quan có thẩm quyền trong hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân:

– Để hạn chế những tranh chấp phát sinh không có căn cứ giải quyết, các cơ quan quản lý hành chính nhà nước cần chú trọng công tác kiểm tra hoạt động đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, hoạt động đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản nói riêng.
– Tăng cường hiệu quả hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hoàn thiện các quy định pháp luật về hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân:

– Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung.
– Khi nghiên cứu thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án theo lãnh thổ, học viên nhận thấy việc BLTTDS năm 2015 phân chia và đặt tên cho những quy định tại Điều 39 và Điều 40 chưa thực sự hợp lý. Do đó, tác giả đề xuất giải pháp gộp nội dung điều 40 vào điều 39 của Bộ luật này theo đó thứ tự vẫn giữ theo quy định của Điều 39 hiện tại và nội dung các bên thỏa thuận Tòa án có thẩm quyền giải quyết được xây dựng là khoản cuối cùng của điều luật.
– Cần sửa đổi các tiêu chí xác định loại quan hệ tranh chấp quy định tại Điều 30 của BLTTDS 2015..

Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án Nhân dân

– Một là, thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn để nâng cao năng lực chuyên môn cho các thẩm phán, thư ký Tòa, đặc biệt là bộ phận tiếp nhận hồ sơ yêu cầu, đơn khởi kiện của đương sự.
– Hai là, nâng cao hiệu quả hoạt động tuyên truyền phổ biến pháp luật giúp cho người dân, chủ thể kinh doanh bất động sản có thêm những hiểu biết pháp luật về điếu kiện phát sinh hiệu lực, thời điểm phát sinh hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể khi tham gia hợp đồng.
– Ba là, cần tập huấn cho Thẩm phán phụ trách vụ án kỹ năng xác định chính xác quan hệ pháp luật đang đang xảy ra tranh chấp.
– Bốn là, cần thực hiện thật hiệu quả công tác tổng kết hoạt động xét xử của hệ thống các Tòa án hai cấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.
– Năm là, cần nghiên cứu ứng dùng các án lệ đã được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn.
– Sáu là, cần tiếp tục thực hiện rút ngắn quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

DOWNLOAD


Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá những cơ sở lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn về công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An là những gì mà bài mẫu này AD chia sẻ đến các bạn đọc giả. Cùng theo dõi Viettieuluan.com cập nhật thêm nhiều bài viết hay hơn trong tương lai nhé.